Konut satışlarındaki güçlü seyre rağmen fiyatların reel olarak gerilemesi piyasada ezber bozdu. Gayrimenkul iktisatçıları, nominal olarak artan fiyatların enflasyon karşısında değer kaybettiğini belirterek, "Yüksek faiz ile konut fiyatları tahterevallinin iki ucu gibidir; faiz kalıcı olarak düşmeden gayrimenkulün enflasyonu yakalaması zor" uyarısında bulundu.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) Konut Fiyat Endeksi'ne (KFE) göre, en son Ocak 2024'te yıllık bazda yüzde 1,4 reel artış gösteren konut fiyatları, şubat ayı ile birlikte düşüşe geçmiş, reel olarak yüzde 5,1 azalmıştı.
Konut fiyatlarındaki değişim, aradan geçen 28 aylık sürede sadece Kasım 2025'te (yüzde 0,3) enflasyonun üzerinde gerçekleşirken diğer ayların tamamında reel olarak azaldı.
Geçen yılın aralık ayı ile birlikte reel düşüş oranı artışa geçerken bu yılın mayıs ayı itibarıyla yüzde 6,1'e ulaştı. Reel düşüş oranı nisanda yüzde 4,3, martta 3,4, şubatta 3,9, ocakta 2,3, aralıkta ise yüzde 1,4 şeklindeydi.
"Hızlı yükselişin ardından yaşanan dengeleme süreci"
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, yaptığı açıklamada, son aylarda reel düşüş oranının arttığına işaret ederek, "Son aylarda konut satışları oldukça güçlü seyrediyor. Normal şartlarda satış hacmindeki toparlanmanın fiyatlara daha belirgin yansımasını beklerdik. Ancak buna rağmen reel düşüşün hızlanması beni şaşırttı." dedi.
Bunun birkaç nedeni olduğunu dile getiren Hepşen, sözlerini şöyle sürdürdü:
"Birincisi, satışlardaki artışın önemli bir bölümü fiyat beklentisinden değil, ertelenmiş talebin devreye girmesinden kaynaklanıyor. Özellikle 2023 ve 2024'te alım kararını erteleyen kesim piyasaya dönüyor. Bu durum işlem hacmini artırıyor ancak fiyatlar üzerinde aynı ölçüde baskı yaratmıyor. İkincisi, yüksek faiz ortamı halen fiyatları sınırlayan en önemli unsur. Konut kredilerinin maliyeti yüksek olduğu için piyasada nakit alıcıların ağırlığı devam ediyor. Bu da fiyatların daha kontrollü hareket etmesine neden oluyor. Üçüncüsü, önceki iki yılda konut fiyatları enflasyonun oldukça üzerinde yükselmişti. Bugün gördüğümüz tablo biraz da bu hızlı yükselişin ardından yaşanan dengeleme süreci. Nominal olarak fiyatlar artıyor ancak genel fiyat düzeyi daha hızlı arttığı için reel tarafta düşüş devam ediyor."
"Faizlerde kalıcı düşüş görülmeden reel fiyat artışlarına dönüş sınırlı kalır"
Prof. Dr. Hepşen, gelecek dönemde faizlerde belirgin bir gerileme görülmediği sürece konut fiyatlarında yeniden yüksek çift haneli reel artışlar beklemediğini kaydederek, yeni üretimin sınırlı kaldığı ve nitelikli konut arzının yetersiz olduğu bölgelerde fiyatların Türkiye ortalamasından daha güçlü seyredebileceğini söyledi.
Reel fiyatlardaki düşüşün ne kadar süreceğinin büyük ölçüde enflasyon ve faiz görünümüne bağlı olduğunu vurgulayan Hepşen, "Mevcut koşullar altında 2026'nın ikinci yarısında da konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalmaya devam etmesi olası görünüyor. Ancak enflasyondaki düşüşün hızlanması ve konut kredi faizlerinde belirgin bir gerileme yaşanması halinde reel fiyatlardaki kayıp kademeli olarak sona erebilir." ifadelerini kullandı.
Hepşen, reel bazdaki zayıf seyrin en azından 2026 sonuna kadar devam edeceğini öngördüklerini belirterek, "Çünkü bugün konut fiyatlarını yukarı taşıyacak temel unsur olan kredi talebi henüz yeterince güçlü değil. Faizlerde kalıcı bir düşüş görülmeden reel fiyat artışlarına dönüşün sınırlı kalacağını öngörüyoruz." dedi.
"Önümüzdeki bir yıl boyunca süreceğini düşünüyorum"
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman da konut piyasasında fiyatların yüksek reel faizlerin baskısı altında olduğunu aktararak, "Bu piyasada konut fiyatları ile reel faizler ters orantılıdır. Bir tahterevallinin iki ucu gibidir. Reel faizler yükseldiğinde konut fiyatları enflasyonun altında kalır, reel anlamda geriler." diye konuştu.
Mevcut para politikası ve yüksek faiz politikası devam ettiği sürece konut fiyatlarının bu ivmesini sürdüreceğini dile getiren Büyükduman, "Önümüzdeki bir yıl boyunca da konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kalacağını düşünüyorum." ifadesini kullandı.